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Methodik & Bewertungssystem
Der ImmoCensio Score bewertet jede Gemeinde auf einer Skala von 0 bis 100. Er setzt sich aus 7 gewichteten Dimensionen zusammen, die jeweils auf öffentlich verfügbaren Datenquellen basieren.
Scoring-Verfahren
Jeder Rohdatenwert wird zunächst in einen Perzentilrang transformiert (0–100). Dies macht unterschiedliche Einheiten (%, CHF, Minuten, Anzahl) vergleichbar.
Der Gesamtscore ist der gewichtete Durchschnitt aller 7 Dimensionsscores.
Die 7 Dimensionen
Gebäudequalität 16%
Neubauanteil (2019–2023), durchschnittliches Baujahr, Anteil erneuerbare Energieträger, Anteil fossile Heizungen (negativ), Anzahl laufende Bauprojekte.
Quelle: GWR (Gebäude- und Wohnungsregister), BFS
Steuerbelastung 14%
Kantonaler Steuerbelastungsindex der ESTV (CH = 100). Tieferer Index = besserer Score. Berechnung: invertierte Perzentilrang-Transformation.
Quelle: ESTV / BAK Economics 2024
Nachfrage (LWZ) 16%
Leerwohnungsziffer: Anteil leerstehender Wohnungen. Tiefere LWZ = höhere Nachfrage = besserer Score. Transformation: inverse Skalierung mit Breakpoints bei 0.5%, 1.0%, 2.0%.
Quelle: BFS Leerwohnungszählung
Bevölkerungsdynamik 13%
Aktuelle Einwohnerzahl und Bevölkerungswachstum der letzten 5 Jahre. Stärkeres Wachstum und grössere Gemeinden erhalten höhere Scores.
Quelle: BFS PxWeb API (STATPOP)
Infrastruktur 13%
Gemeindegrösse und MFH-Anteil als Indikatoren für urbane Infrastrukturqualität.
Quelle: BFS / GWR
Zukunft / Bautätigkeit 13%
Anzahl bewilligter und laufender Bauprojekte (GSTAT 1001–1003) als Indikator für Entwicklungsdynamik.
Quelle: GWR Bauprojekte
Verkehr & Erreichbarkeit 15%
Reisezeit zum nächsten Grosszentrum (Auto & ÖV), potenzialbasierter Erreichbarkeitsindex (MIV/ÖV). Berücksichtigt reale Strassenverhältnisse inkl. Kapazitätsengpässe. Gewichtung: MIV 55%, ÖV 45% (gemäss CH-Pendlerstatistik).
Quelle: ARE / UVEK, Nationales Personenverkehrsmodell (NPVM)
Gewichtung
Gebäudequalität
16%
Steuerbelastung
14%
Nachfrage (LWZ)
16%
Bevölkerungsdynamik
13%
Infrastruktur
13%
Zukunft / Bautätigkeit
13%
Verkehr & Erreichbarkeit
15%
Farbschema
60–100 Hoch
40–59 Mittel
0–39 Tief
Datenquellen
GWR – Gebäude- und Wohnungsregister (public.madd.bfs.admin.ch)
ESTV – Eidg. Steuerverwaltung, Steuerbelastungsindex 2024
BFS PxWeb – STATPOP Bevölkerungsstatistik
BFS LWZ – Leerwohnungszählung
BFS Strukturerhebung – Eigentumsquote 2022, Mietpreise 2021/22
ARE – Bauzonenstatistik 2022 (Baulandreserven)
BFS Pendler – Pendlerbilanz 2020–2022
GeoAdmin – Gemeindeverzeichnis
ARE / UVEK – Reisezeiten & Erreichbarkeitsindizes (Nat. Personenverkehrsmodell NPVM)
BAK Economics – Regionale Steuerbelastungsindikatoren
KI-gestützte Funktionen
Neben dem statistischen Scoring nutzt ImmoCensio KI-Modelle für erweiterte Analysen:
KI-Gemeinde-Analysen – Individuell generierte Textanalysen pro Gemeinde, die Muster und Zusammenhänge zwischen Score-Dimensionen erkennen.
Cluster-Analyse – Automatische Typisierung aller Gemeinden in 8 Kategorien (Urbaner Hotspot, Steueroase, Geheimtipp) basierend auf dem Score-Profil.
Score-Prognose – 3-Jahres-Trendextrapolation basierend auf Bevölkerungsdynamik, Bautätigkeit und Energieprofil.
Predictive Score – Prognostizierter Score auf Basis multidimensionaler Trendanalyse
Anomalie-Erkennung – Identifiziert Gemeinden, deren Score überraschend hoch oder tief ist im Vergleich zu Nachbargemeinden und Kantonsdurchschnitt.
KI-Kantonsvergleich – Automatisch generierte Vergleichsanalyse zwischen zwei Kantonen
Preisdruck-Index – Kombinierter Index aus Nachfrage, Steuerattraktivität, Zuzugsdruck und Infrastruktur
Personalisierung
Eigene Score-Gewichtung – Pro-Nutzer können die Gewichtung der 7 Dimensionen an ihre Investmentstrategie anpassen. Die Standard-Gewichtung summiert sich auf 100% und kann über Slider individuell verschoben werden (0–40% pro Dimension).
Score-Alerts – Automatische E-Mail-Benachrichtigungen bei signifikanten Score-Änderungen
PDF-Reports – Individuell generierte Standort-Reports in 3 Stufen
Zusätzliche Kennzahlen
Eigentumsquote – Anteil Personen in Eigentümerhaushalten pro Kanton (BFS 2022)
Mietpreise – Durchschnittliche Netto-Monatsmiete für 3- und 4-Zimmer-Wohnungen pro Kanton
Bauzonenreserve – Anteil unbebauter Bauzonen (ARE 2022). Hoher Wert = Baulandpotenzial
Pendlersaldo – Verhältnis Zu-/Wegpendler. Positiv = Jobmagnet, negativ = Wohnkanton
Gemeindetyp – Cluster-Zuordnung basierend auf Score-Profil und Grösse